Autor: Kancelaria PLA.partners
Zbywanie nieruchomości jest naturalnym elementem zarządzania portfelem rodziny biznesowej. Fundacja rodzinna w wielu projektach pełni rolę długoterminowego właściciela nieruchomości, a w określonych momentach decyduje o ich sprzedaży, na przykład w celu reinwestycji w bardziej atrakcyjne aktywa. Pytanie jak takie transakcje są opodatkowane jest jednym z kluczowych pytań przy projektowaniu polityki inwestycyjnej fundacji. Kancelaria PLA.partners pomaga klientom zaprojektować portfel nieruchomościowy fundacji rodzinnej tak, aby zbycia były – w miarę możliwości – neutralne podatkowo i służyły długoterminowym celom rodziny.
Sprzedaż nieruchomości w fundacji rodzinnej, zasada zwolnienia
Co do zasady fundacja rodzinna jest zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych przy zbyciu nieruchomości. Wynika to z ogólnej zasady działania fundacji rodzinnej, jaką jest zwolnienie podmiotowe z CIT w zakresie dozwolonej działalności gospodarczej. Zbywanie mienia, w tym nieruchomości, mieści się w katalogu czynności objętych tym zwolnieniem, pod warunkiem, że nieruchomość nie została nabyta wyłącznie w celu dalszego zbycia.
Maciej Pilarek, adwokat i wspólnik PLA.partners, podkreśla, że ten mechanizm pozwala fundacji rodzinnej elastycznie zarządzać portfelem nieruchomości. Zbycia służące porządkowaniu portfela, reinwestycji lub realizacji celów statutowych są w fundacji neutralne podatkowo.
Co oznacza nabycie z zamiarem dalszego zbycia
Z granicą zwolnienia związany jest cel nabycia nieruchomości. Jeżeli nieruchomość została nabyta przez fundację rodzinną wyłącznie w celu dalszego zbycia, czyli w sposób typowy dla obrotu nieruchomościami, dochód ze sprzedaży nie korzysta ze zwolnienia. Mowa tu o sytuacjach, w których fundacja rodzinna prowadzi działalność polegającą na bieżącym obrocie nieruchomościami, kupnie i szybkiej sprzedaży, czyli na flipowaniu i podobnych strategiach.
W projektach prowadzonych przez PLA.partners ten parametr jest analizowany każdorazowo przy nabyciu nieruchomości. Eksperci PLA.partners pomagają zaprojektować strategię portfela tak, aby nabycia były spójne z długoterminową logiką fundacji, a nie z krótkoterminowym obrotem nieruchomościami.
Zwykły zarząd majątkiem fundacji, typowy scenariusz
Sprzedaż nieruchomości w ramach zwykłego zarządu majątkiem fundacji rodzinnej nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób prawnych. To typowy scenariusz, w którym fundacja od dłuższego czasu jest właścicielem nieruchomości, wykorzystuje ją do najmu, dzierżawy lub innego sposobu pomnażania kapitału, a w pewnym momencie podejmuje decyzję o sprzedaży, aby zmienić strukturę portfela lub uwolnić środki na inne cele.
Z perspektywy klienta prywatnego ten scenariusz stanowi najczęściej spotykane okoliczności zbywania nieruchomości w fundacji rodzinnej. Pozwala uzyskać pełny efekt podatkowy fundacji, bez utraty zwolnienia.
Reinwestycja w obrębie fundacji rodzinnej
Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w fundacji rodzinnej, w warunkach zwolnienia, mogą zostać reinwestowane w pełnej kwocie. Fundacja może przeznaczyć je na nabycie kolejnych nieruchomości, na inwestycje w papiery wartościowe, na udziały w spółkach kapitałowych albo na świadczenia dla beneficjentów.
W praktyce zespołu PLA.partners ten mechanizm jest istotnym elementem długoterminowej polityki kapitałowej rodziny biznesowej. Fundacja rodzinna staje się platformą, w której kapitał krąży w sposób efektywny i powiększa się szybciej niż w klasycznej strukturze spółkowej.
Skutki prawne i biznesowe dla klienta
Z perspektywy decyzyjnej w rodzinie biznesowej zbycia nieruchomości w fundacji rodzinnej oznaczają:
- neutralność podatkową w ramach zwykłego zarządu majątkiem fundacji,
- ryzyko utraty zwolnienia w przypadku nabyć z zamiarem dalszego zbycia,
- możliwość pełnej reinwestycji środków uzyskanych ze sprzedaży,
- konieczność dokumentowania charakteru działalności fundacji,
- wpływ polityki zbyć na strumień świadczeń dla beneficjentów,
- konieczność uważnego projektowania portfela nieruchomościowego.
Plan działania, jak ułożyć politykę zbyć w fundacji rodzinnej
W pracy zespołu PLA.partners polityka zbywania nieruchomości w fundacji rodzinnej powstaje w sekwencji:
- mapa nieruchomości i ich planowanego losu w długim horyzoncie,
- ocena każdej transakcji nabycia pod kątem zamiaru,
- projekt strategii portfela spójnej z reżimem fundacji,
- dokumentowanie zwykłego zarządu w okresie przed potencjalną sprzedażą,
- ocena podatkowa planowanych transakcji zbycia,
- plan reinwestycji środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Skontaktuj się z kancelarią PLA.partners
Potrzebujesz wsparcia prawnego lub indywidualnej analizy Twojej sprawy? Wejdź na PLA.partners i skontaktuj się z naszym zespołem, pomożemy ocenić sytuację i zaproponujemy konkretne rozwiązania.
O autorze
