Autor: Kancelaria PLA.partners
Nieruchomości komercyjne, mieszkaniowe i rolne często stanowią istotny element majątku rodziny biznesowej. Pytanie o opodatkowanie przychodów z najmu i dzierżawy w obrębie fundacji rodzinnej jest jednym z kluczowych przy projektowaniu struktury sukcesyjnej. Kancelaria PLA.partners pomaga ułożyć portfel nieruchomości w sposób, który maksymalnie wykorzystuje preferencje fundacji rodzinnej i jednocześnie unika sytuacji, w których dochody są wyłączone ze zwolnienia.
Dochody z najmu i dzierżawy w fundacji rodzinnej, zasada ogólna
Fundacja rodzinna co do zasady nie płaci podatku od dochodów z najmu ani dzierżawy. To efekt podstawowego zwolnienia podmiotowego z podatku dochodowego od osób prawnych, jakim jest objęta fundacja w zakresie dozwolonej działalności gospodarczej. Najem, dzierżawa oraz udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie znajdują się w katalogu czynności objętych zwolnieniem.
Maciej Pilarek, adwokat i wspólnik PLA.partners, wskazuje, że ten parametr jest jednym z głównych argumentów, dla których właściciele firm posiadający nieruchomości przeznaczone do oddania w najem lub dzierżawę decyduje się na wniesienie ich do fundacji rodzinnej. Strumień przychodów z czynszu jest neutralny podatkowo na poziomie fundacji i może być reinwestowany lub przeznaczony na świadczenia dla beneficjentów.
Dlaczego najem i dzierżawa są zwolnione podatkowo w fundacji
Najem, dzierżawa i udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie zostały wprost wskazane jako czynności mieszczące się w dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. To rozwiązanie systemowe, ponieważ ustawodawca uznał, że gromadzenie i administrowanie majątkiem rodziny biznesowej naturalnie obejmuje wynajmowanie i dzierżawienie posiadanych aktywów.
W praktyce zespołu PLA.partners ten parametr jest wykorzystywany przy projektowaniu rozbudowanych portfeli nieruchomości, w których fundacja rodzinna jest właścicielem szeregu nieruchomości komercyjnych, mieszkalnych i rolnych. Każda z nich może być wynajmowana lub dzierżawiona w sposób neutralny podatkowo na poziomie fundacji.
Najem krótkoterminowy. Gdzie kończy się zwolnienie?
Najem krótkoterminowy wymaga odrębnej oceny. Według aktualnego stanowiska organu podatkowego ta forma wynajmu nie mieści się w zakresie dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. W konsekwencji dochody z najmu krótkoterminowego prowadzonego przez fundację rodzinną nie korzystają ze zwolnienia.
Dla klienta prywatnego oznacza to, że umieszczenie w fundacji rodzinnej apartamentu wynajmowanego turystom na doby lub mieszkania działającego na zasadach najmu krótkoterminowego nie skutkuje automatycznie zwolnieniem dochodów z czynszu. W projektach prowadzonych przez PLA.partners ten obszar jest analizowany każdorazowo, najczęściej już na etapie podejmowania decyzji o wniesieniu konkretnej nieruchomości do fundacji.
Odrębnym, ustawowym wyłączeniem jest najem, dzierżawa lub inna umowa o podobnym charakterze, której przedmiotem jest przedsiębiorstwo, zorganizowana część przedsiębiorstwa lub składniki majątku służące prowadzeniu działalności przez beneficjenta, fundatora lub podmiot powiązany z fundacją rodzinną, beneficjentem lub fundatorem. Przychody z takich umów nie korzystają ze zwolnienia podatkowego.
Dzierżawa i inne formy udostępniania, neutralność podatkowa
Dzierżawa, czyli oddanie rzeczy do korzystania i pobierania pożytków, mieści się w katalogu dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. To istotne zwłaszcza dla nieruchomości rolnych, gdzie naturalną formą wykorzystania majątku jest dzierżawa. Również udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie, czyli na podstawach prawnych nazwanych inaczej niż najem czy dzierżawa, mieści się w tej kategorii.
Eksperci PLA.partners pomagają zaprojektować portfel umów udostępniania mienia w sposób, który jest spójny z reżimem fundacji rodzinnej i zapewnia neutralność podatkową strumieni przychodów.
Praktyczne znaczenie, fundacja rodzinna jako wehikuł nieruchomościowy
W praktyce klienta prywatnego fundacja rodzinna staje się często wehikułem nieruchomościowym w pełnym tego słowa znaczeniu. Portfel nieruchomości jest gromadzony w fundacji, czynsze trafiają do niej w sposób neutralny podatkowo, a kapitał jest reinwestowany w kolejne aktywa lub przeznaczony na świadczenia dla beneficjentów.
Z perspektywy właściciela firmy taki układ pozwala oddzielić ryzyko gospodarcze działalności operacyjnej od trwałego portfela nieruchomościowego, jednocześnie uzyskując efektywność podatkową niedostępną w klasycznej spółkowej strukturze właścicielskiej.
Skutki prawne i biznesowe dla klienta
Z perspektywy decyzyjnej w rodzinie biznesowej najem i dzierżawa w fundacji rodzinnej oznaczają:
- neutralność podatkową strumienia przychodów z najmu długoterminowego i dzierżawy,
- ryzyko utraty zwolnienia w obszarze najmu krótkoterminowego,
- możliwość budowania długoterminowego portfela nieruchomościowego w fundacji,
- możliwość reinwestowania czynszów w obrębie fundacji bez bieżącego podatku,
- konieczność precyzyjnej klasyfikacji każdej formy udostępniania mienia,
- realne odseparowanie ryzyka działalności operacyjnej od portfela nieruchomości.
Plan działania. Jak ułożyć portfel najmu w fundacji rodzinnej?
W pracy zespołu PLA.partners projekt portfela nieruchomościowego fundacji rodzinnej obejmuje:
- mapę nieruchomości oraz ich obecnego sposobu wykorzystania,
- klasyfikację każdej formy udostępniania mienia w kategoriach dozwolonej działalności,
- ocenę najmu krótkoterminowego i decyzję o jego ewentualnym przeprojektowaniu,
- przygotowanie wzorów umów najmu i dzierżawy spójnych z fundacją,
- ocenę podatkową bieżącego strumienia przychodów,
- okresowy przegląd portfela w odniesieniu do zmieniającej się praktyki organów podatkowych.
Skontaktuj się z kancelarią PLA.partners
Potrzebujesz wsparcia prawnego lub indywidualnej analizy Twojej sprawy? Wejdź na PLA.partners i skontaktuj się z naszym zespołem, pomożemy ocenić sytuację i zaproponujemy konkretne rozwiązania.
O autorze
