Portfel nieruchomościowy bywa dla wielu rodzin biznesowych jedną z głównych pozycji majątkowych. W praktyce klienta prywatnego pojawia się więc pytanie, czy nieruchomości należy wnieść do fundacji rodzinnej, a jeżeli tak, to które i w jakiej kolejności. Kancelaria PLA.partners pomaga klientom prywatnym ułożyć portfel nieruchomościowy w sposób, który maksymalnie wykorzystuje preferencje fundacji rodzinnej i minimalizuje ryzyka podatkowe.
Nieruchomości jako naturalny element fundacji rodzinnej
Fundacja rodzinna ma bardzo dobre warunki dla portfela nieruchomościowego. Najem, dzierżawa oraz inne formy udostępniania mienia są wprost wskazane w katalogu dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. Sprzedaż nieruchomości w ramach zwykłego zarządu jest neutralna podatkowo, jeżeli nieruchomość nie została nabyta wyłącznie w celu dalszego zbycia.
Maciej Pilarek, adwokat i wspólnik PLA.partners, wskazuje, że ten układ czyni fundację rodzinną jedną z najefektywniejszych podatkowo struktur do gromadzenia, zarządzania i przekazywania portfela nieruchomościowego rodziny biznesowej.
Korzyści podatkowe, planowanie sukcesji i odroczenie opodatkowania
Wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej pozwala odroczyć opodatkowanie do momentu wypłaty świadczeń beneficjentom. Pozwala również uniknąć podatku w przypadku reinwestowania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w ramach fundacji. Rozwiązanie to szczególnie sprawdza się w przypadku nieruchomości komercyjnych, które generują stałe przychody i mogą być wykorzystywane jako podstawa długoterminowej polityki kapitałowej rodziny biznesowej.
W projektach prowadzonych przez PLA.partners ten model jest najczęściej wybieranym sposobem na uporządkowanie portfela nieruchomościowego. Eksperci PLA.partners projektują kolejność wniesień, harmonogram zarządzania nieruchomościami i politykę reinwestycji środków uzyskanych z czynszu i ze sprzedaży.
Ochrona majątku, ograniczenie zachowku i wierzycieli
Nieruchomości znajdujące się w fundacji rodzinnej są w istotnym zakresie chronione przed wierzycielami fundatora. Mienie wniesione do fundacji staje się jej własnością i przestaje być składnikiem majątku osobistego. Ten parametr ma istotne znaczenie ochronne, zwłaszcza w sytuacjach, w których sytuacja majątkowa fundatora może podlegać zmianom w czasie.
Dodatkowo, fundacja rodzinna ogranicza ekspozycję rodziny biznesowej na zachowek w odniesieniu do nieruchomości wniesionych do fundacji ponad 10 lat przed otwarciem spadku. To jeden z istotnych argumentów za wczesnym rozpoczynaniem procesu wnoszenia majątku do fundacji.
Nieruchomości prywatne, ostrożność i właściwe ułożenie relacji
W przypadku wniesienia nieruchomości prywatnych, w których mieszkają fundatorzy lub beneficjenci, konieczne jest szczególne podejście. Nieodpłatne korzystanie z nieruchomości należącej do fundacji rodzinnej przez fundatora lub beneficjentów może skutkować koniecznością opodatkowania tego świadczenia, ponieważ wówczas korzystanie traktowane jest podobnie do świadczenia z fundacji.
W praktyce zespołu PLA.partners ten obszar wymaga uważnego projektowania umów oraz polityki świadczeń. Eksperci PLA.partners pomagają tak ułożyć relację, aby fundacja działała w sposób spójny prawnie i podatkowo, a użytkowanie nieruchomości prywatnej przez rodzinę nie generowało nieprzewidzianych obciążeń.
Kolejność wnoszenia nieruchomości do fundacji rodzinnej
W praktyce klienta prywatnego nie wszystkie nieruchomości muszą być wniesione jednocześnie. Często stosowanym podejściem jest wnoszenie nieruchomości w określonej kolejności, najpierw tych komercyjnych, generujących przychody, potem inwestycyjnych, a w ostatnim etapie ewentualnie tych prywatnych, użytkowanych przez rodzinę.
W projektach prowadzonych przez PLA.partners harmonogram wnoszenia jest projektowany razem z polityką podatkową i sukcesyjną. Pozwala to uzyskać efekt podatkowy maksymalny, a jednocześnie spójny ze strategią rodziny biznesowej.
Skutki prawne i biznesowe dla klienta
Z perspektywy decyzyjnej w rodzinie biznesowej wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej oznacza:
- neutralność podatkową dochodów z najmu i dzierżawy oraz ze sprzedaży w ramach zwykłego zarządu,
- ochronę nieruchomości przed wierzycielami fundatora,
- ograniczenie ekspozycji rodziny biznesowej na zachowek w określonych warunkach,
- konieczność uważnego ułożenia relacji w przypadku nieruchomości użytkowanych przez rodzinę,
- możliwość projektowania kolejności wnoszenia nieruchomości w sposób strategiczny,
- wpływ portfela nieruchomościowego na politykę świadczeń dla beneficjentów.
Plan działania, jak ułożyć portfel nieruchomościowy fundacji rodzinnej
W pracy zespołu PLA.partners projektowanie portfela nieruchomościowego obejmuje:
- mapę nieruchomości oraz analizę ich obecnego sposobu wykorzystania,
- ocenę zasadności wniesienia każdej nieruchomości do fundacji,
- ustalenie kolejności wniesień zgodnej ze strategią podatkową i sukcesyjną,
- ułożenie umów najmu, dzierżawy oraz polityki użytkowania nieruchomości prywatnych,
- ocenę podatkową portfela jako całości,
- okresową aktualizację portfela nieruchomościowego w odniesieniu do zmian rynkowych.
Skontaktuj się z kancelarią PLA.partners
Potrzebujesz wsparcia prawnego lub indywidualnej analizy Twojej sprawy? Wejdź na PLA.partners i skontaktuj się z naszym zespołem, pomożemy ocenić sytuację i zaproponujemy konkretne rozwiązania.
O autorze
